外來務工人員購買海寧農村宅基地房屋是否有效?
發布時間:2014-09-29 11:37:31
案情
      2008年海寧市袁花鎮李某與外來的王某簽訂了一份《房屋買賣合同》,約定:李某將自家的三間房屋,兩間廂房及院子,一并賣給了王某。在簽約當日王某收取了全部購房款20萬元,該村村長作為證明人也在合同上簽字。入住后,王某對購房屋進去了翻建。2009年8月份該地區拆遷,經評估王某所購房屋評估價格約60萬元。李某看自己太虧,便一紙訴狀將王某告海寧市人民法院,要求確認合同無效,退回購房款,并返還房屋。
      法院認為:因王某不具有該村村民資格,沒有權利取得該村的宅基地使用權,《土地管理法》第63條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓,所有不具有效力。但對于房屋評估價約60萬元的分割,因王某對房屋進行了翻建,從公平的角度來講,僅返還20萬元的購房款有失公平,考慮其再次購置房屋費用,目前的房屋價格與購房當初房屋的價格相差比較大,因此綜合各種因素,判決按房屋評估價格50%反還給王某作為經濟補償。
【分析】
       禁止城鎮居民在農村購置宅基地主要基于以下幾點考慮:
       第一,宅基地的所有權屬于集體;
       第二,城鎮居民在農村購置宅基地一般將導致農村土地的浪費;
      第三,宅基地是農民安生立命的保障,一旦農民進城打工無法再城市立足,就會造成農民流離失所,帶來社會問題。所以一般城里人到農村買房都是無效的,但畢竟賣方也有過錯,如果一味地判決無效不給于買房一定的補償顯然有失公平,并引發不良的誠信危機,所以本案中法院判決合同無效,但賣方因向買房支付相當高的經濟補償是正確的。

【專家提示】
      對于城鎮居民購買農村宅基地的行為法院原則上都認定無效,但法院在具體處理此案時會考慮該案件的具體情況及歷史原因,不能完全按照無效合同返還原款原物的規定嚴格執行,而應該按照公平,誠信原則,合理公平地分配房屋增值及拆遷取得的利益。
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