未取得房屋權屬證書,不影響轉讓合同效力
發布時間:2014-09-21 15:23:00
     張某在2008年3月13日購買一套百合新城的建設面積123平方的期房,約定當年6月1日入住,12月30日后開發商作產權登記。在同年11月20日,張某與宋某在中介公司的介紹下,簽訂了《房屋買賣合同》。合同中約定張某將上述房屋以158萬的價格出售給宋某。在約定了付款期限后,雙方在補充條款中約定了二頂內容;一是該房屋尚未取得房屋所有權證,待賣方辦理完畢三證后再辦理過戶手續。二是合同自雙方簽訂之日起生效,雙方對此買賣行為不得反悔,否則由違約的一方以總價款的10%支付違約金。在雙方約定的首期付款到來后,宋某就一直沒有再履行過合同。2009年3月9日,張某起訴到法院,要求宋某以總價款的10%支付違約金。在庭審中宋某辯稱,是因訴爭房屋在沒有取得房屋所有權證之前就與張某簽訂的房屋買賣合同,該行為違反了相關法律規定,屬無效合同。
     法院認為:宋某與張某簽訂的房屋買賣合同中,明確約定雙方在取得房屋所有權證后辦理過戶手續,還明確了違約責任。因宋某的違約行為造成合同不能履行屬于違約方,遂判決宋某按照合同約定支付違約金。一審判決后宋某提出上訴,認為法院適用法律錯誤,我國的《城市房地產管理法》明確規定未取得房屋權屬證書的房屋不得轉讓,宋某與張某的買賣房屋的行為違反了法律的強制性規定,按照《合同法》第52條的規定應屬于無效。二審法院維持了一審法院的判決。
    《城市房地產管理法》的確規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但是法律法規并沒有規定在沒有取得房屋權屬證書時,簽訂的房地產買賣合同為無效。沒有取得《房屋所有權證》并不影響有關此房屋物權的設立及變更?!段餀喾ā返?5條規定當事人之間訂閱有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。另外《城市房地產管理法》第37條的規定未取得權屬證書不得轉讓是行政管理的規定,即要求行政機關對未取得房屋權屬證書的房屋不辦理過戶手續,但買賣雙方簽訂合同時在合同中注明了雙方對這一規定的完全知曉,也知道只有取得房屋權證才能辦理過戶,是雙方真實意思的表示,因此認定雙方簽訂的合同合法有效,這是符合《合同法》精神的,因此法院的判決是正確的。
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