海寧市人民法院審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見
發布時間:2014-09-14 10:29:11
一、審理受調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件,應堅持合同自由、誠實信用、依合同履行義務和公平原則。認定相關房屋買賣合同效力時,應嚴格依照法律、行政法規和司法解釋的規定;只有明確存在法定無效情形的,才可以認定合同無效。
二、純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響,合同確實無法繼續履行的,不屬于“不可抗力”,一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據此請求解除合同的,可予以支持,但當事人另有約定的除外。
三、調控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款,現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由,請求解除合同的,一般不予支持。
四、調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款,現買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行,而請求解除合同的,可予以支持;出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的,可酌情予以支持。
五、調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后,買受人既未按約履行也未提出解約,經出賣人催告后仍未在合理期限內履行或提出解約,出賣人請求繼續履行合同或解除合同,并由買受人承擔違約責任的,應予以支持。
六、調控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續履行的,當事人均可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的,不予支持;但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的,可酌情予以支持。
七、調控政策實施后,因一方當事人隱瞞或虛構事實情況,導致訂立的合同違背調控政策而無法繼續履行,另一方當事人請求依法變更或撤銷合同,并要求對方當事人承擔其因此所受損失的,可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違反調控政策的強制性規定,一方當事人請求確認合同有效、繼續履行的,不予支持。
八、實際買受人為規避限購、禁購政策,以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后,以其系實際買受人為由,請求確認其為房屋產權人的,不予支持,但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。
九、房屋買賣合同因受調控政策影響而解除,房地產經紀機構請求房屋買賣合同當事人支付其已實際支出的必要費用以及合理報酬的,應酌情予以支持;但對未予明碼標價、虛假誤導、混合標價、捆綁標價、炒賣房號、賺取差價,以及其它違反住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部發布的《房地產經紀管理辦法》等規定的收費,不予支持。
房屋買賣合同當事人請求房地產經紀機構退還當事人委托其保管的購房款、定金和房屋產權證書等資料的,應予以支持。
十、根據個案特殊情況,確需依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》的規定,適用情勢變更原則處理的,應嚴格按照《最高人民法院關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》(法[2009]165號)第二條的規定,逐級層報我院審核。
十一、審理受調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件,應堅持“調解優先,調判結合”的工作原則,依法合理平衡各方當事人的合法權益,著力做好調解工作,妥善化解矛盾糾紛。
十二、本意見所稱“房屋買賣”,包括商品房買賣和二手房買賣;本意見所稱“合同”,包括預約合同和本約合同。
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